آژانس مسکن تهران-مشاورین املاک تهران

خرید و فروش آپارتمان و رهن و اجاره آپارتمان آژانس مسکن تهران-مشاورین املاک - بنگاه مسکن تهران مشارکت درساخت آپارتمان · خرید و فروش ویلا معاوضه آپارتمان خرید و فروش و اجاره ملک و آپارتمان مشاوره ملکی ;فروش آپارتمان در تهران بنگاه | مشاور املاک و مسکن | بنگاه | آژانس املاک و مسکن |سامانه املاک ,-09362467140-آقای مفاخری- آژانس مسکن

ویژگی های یک مشاور املاک موفق چیست؟

اگر شما هم در حرفه مشاور املاک مشغول به کار بوده یا علاقمند به حضور در این حرفه هستید، شاید بارها از خودتان پرسیده‌اید که یک مشاور املاک موفق از نظر شخصیتی، اخلاقی و علایق باید چه ویژگی;هایی داشته باشد؟

ویژه مشاوران املاک: دنیای مشاوران املاک، بازیگران فراوانی دارد؛ کارشناسان، ارزیابان، مدیران ساختمانی، افرادی که قرارداد می‌بندند، دلالان، سازندگان، بانکداران، موسسات مالی- اعتباری، ادارات دولتی و همینطور خریداران و فروشندگان احتمالی، بخش مهمی از این بازار هستند اما نیروی پیشرانه اصلی تراکنش‌های بازار املاک، مردم عادی هستند که بر این فرآیند (آژانس‌های املاک و دلالان ملکی) نظارت می‌کنند.

در حقیقت، یک آژانس املاک خوب در باطن شبیه یک رهبر ارکسر سمفونی است که بر کار سایر نوازندگان نظارت می‌کند تا معاملات ملکی با موفقیت انجام گیرند. از جنبه‌های مختلف، در فرآیند معاملات ملکی، یک مشاور املاک در واقع وکیل، تحلیلگر، مدیر مالی، مشاور، رایزن و بازاریاب خریدار و فروشنده نیز به حساب می‌آید. بنابراین، یک مشاور املاک موفق، باید ویژگی‌ها و خصوصیات مختلفی داشته باشد که در این گزارش به برخی از مهمترین آنها اشاره می‌کنیم.

مشاور املاک ذهن خلاق و حلال مشکلات داشته باشد

قبل از اینکه وارد حرفه مشاور املاک شوید، باید از خودتان بپرسید که آیا علاقه‌ای به مواجهه با مشکلات و و چالش‌ها و ارائه راهکارهای خلاقانه دارید یا خیر؟ بسیاری از مشاوران املاک موفق به خوبی می‌دانند که چطور یک ملک را به خوبی در معرض دید خریدار قرار دهند و لیست جذابی از فایل‌های خود برای افراد جویای ملک تهیه کنند.

مشاور املاک کارآفرین مشتاق باشد

میل به در دست گرفتن سرنوشت حرفه‌ای و شغلی خود و در یک کلام رییس خود بودن، از ویژگی‌های اخلاقی مشترک در میان مشاوران املاک موفق محسوب می‌شود. برای موفقیت در بازار املاک، مستلزم داشتن درجات بالایی از خوداتکایی، انگیزه، شوق و تصمیم‌گیری هوشمندانه است.

مشاور املاک صداقت و درستی داشته باشد

اعتبار حرفه‌ای شما به عنوان یک مشاور املاک، برای حضور مستمر و موفق در این شغل حیاتی است. بنابراین، عضویت در اتحادیه ملی املاک و مستغلات و انجمن‌های وابسته، یکی از راه‌های نشان دهنده عزم شما برای دستیابی به استانداردهای حرفه‌ای و اخلاقی در این حرفه است. برای اخذ این مجوزها می‌بایست در کلاس‌های مختلف آموزشی شرکت کنید و پس از ادای تعهد به مرام‌نامه و منشور اخلاقی صنف خود، این جوازها را دریافت کنید چراکه داشتن این مجوزها در جلب اعتماد مشتری تاثیر قابل توجهی دارد.

مشاور املاک سخت‌کوشی و اصرار داشته باشد

لازمه تبدیل شدن به یک مشاور املاک پردرآمد و موفق این است که روحیه سخت‌کوشی و کار داشته باشید. شما باید برای محقق کردن نیازهای مشتری، آدم پیگیری باشید و به شدت حواستان به بازار مسکن باشد. منظور از پیگیر بودن این نیست که فقط زمان زیادی را به کار خود اختصاص دهید بلکه منظور این است که با فکر خود کار کنید و زمان کافی را برای این کار بگذارید و در نهایت هرکاری که لازم است برای به نتیجه رسیدن قرارداد انجام دهید.

مشاور املاک علاقمند به خانه و معماری داشنه باشد

علاقه واقعی به خانه و معماری وجه تمایز شما نسبت به سایر همکارانتان در صنف مشاور املاک و دلالی خواهد بود. اگر اطلاعات و علاقه شما در این حوزه به اندازه فن بیان و قدرت مذاکره شما بالا باشد، مشتریان بخوبی متوجه می‌شوند که تا چه اندازه به بازار مسکن توجه و اهمیت نشان می‌دهید.

مشاور املاک بایستی شخصیتی جذاب داشته باشد

یک مشاور املاک خوب، کارش فقط فروش و عرضه ملک نیست، بلکه ارائه و عرضه خود و داشته‌هایش است. بنابراین، نشان دادن خودِ واقعی و شخصیت اصلی که دارید اهمیت بالایی دارد. مردم قطعا به افراد خوش برخورد، باشخصیت و صادق و افرادی که به توانایی‌های خود اطمینان دارند، توجه نشان می‌دهند. ضمنا، مشتریان احساس رضایتمندی بشتری از کار کردن با این افراد دارند.

مشاور املاک باید توجه به جزییات داشته باشد

توجه به جزئیات، در حرفه مشاوره املاک امری اجتناب‌ ناپذیر است. یک مشاور املاک خوب و کامل باید به تک تک جزییات و نیازهای شخصی هریک از مشتریان خود ریزبینانه توجه داشته باشد. توجه به تک تک خواسته‌های مشتریان و مذاکره با آنها، شما را هرچه بیشتر به قرارداد نزدیک می‌کند.

مشاور املاک اطلاع از بازار محلی ملک ذاشته باشد

یک مشاور املاک موفق با نگاه تیزبین و دقیق خود، بازار املاک، خصوصا در منطقه فعالیت خود را به خوبی تحت نظر دارد. او به خوبی از تغییرات قیمتی ملک مطلع است چراکه موفقیت تنها از دل شناخت و توسعه آگاهی از بازار یا متمرکز شدن به بازار محلی ملک حاصل می‌شود. اینها همگی باعث می‌شود تا یک مشاور املاک، نسبت به سایر همکاران رقیب خود کاملا متمایز شود.

مشاور املاک دایره ارتباطات وسیع داشته باشد

مشاوران املاک موفق، شبکه وسیعی از ارتباطات دارند که بخش قابل توجه آنها در محدوده‌ و منطقه فعالیت آنها هستند. در این فهرست باید حتی سایر مشاوران املاک و دلالان و حتی مشتریان و سایر فعالان حوزه املاک هم حضور داشته باشند.

مشاور املاک مجهز بودن به قدرت علم و دانش

به روز بودن خصوصا در حوزه املاک و بازار محلی به شما کمک می‌کند تا خدمات بهتری به مشتری بدهید. همچنین، مطالعه و ادامه تحصیل در رشته مشاورین املاک درها را به سوی پیشرفت باز می‌کند و گزینه‌های بیشتری را پیش روی کسب و کار شما قرار می‌دهد. این مساله همچنین باعث می‌شود تا همیشه نسبت به سایر همکارانتان در صف اول انتخاب مشتریان باشید. آژانس مسکن

وظایف آژانس مسکن چیست؟

بخش اول ـ مباحث ا خلاقی آژانس مسکن

1- رعایت صداقت، امانت، عدالت و رازداری و همچنین صراحت در بیان و اعتماد به نفس در عمل و گفتار.

2- رعایت نزاکت نسبت به طرفین معامله و عدم تبعیض بین ایشان.

3- رعایت آرامش، صبر متانت و عدم تحریک طرفین در انعقاد قرارداد.

4- اعمال مدیریت کامل در زمان انعقاد قرارداد و تسلط کامل بر اداره بحث و مذاکره ضمن هوشیاری و سرعت انتقال بالا.

بخش دوم ـ احراز سمت و هویت متعاملین توسط آژانس مسکن

1- بررسی شود که طرفین متعاملین اصیل هستند یا نماینده (وکیل، ولی، قیم، وصی)

2- اگر اصیل هستند، اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی اخذ و پس از اطمینان از اصالت آنها قرارداد تنظیم شود توصیه می‌شود جهت جلوگیری از تخلفات احتمالی در صورت امکان دو فقره مدرک شناسایی مطالبه شود.

افزون بر آن بررسی شود که در صورت مرد بودن آیا مشمول هستند یا خیر و آیا گواهی پایان خدمت دارند یاخیر؟ و اینکه آیا طرفین و خصوصاً فروشنده ممنوعالمعامله هستند یا خیر؟ و در صورت فقدان موانع اقدام به تحریر قرارداد شود.

3- بررسی شود طرفین معامله اهلیت دارند یا خیر؟ دقت شود حسب ظاهر سفیه و مجنون نباشند.

4- اگر متعاملین پیر و مسن و یا مریض احوال بوده و یا آنکه خیلی جوان هستند خواسته شود که خویشاوندان نزدیک و آشنایان معتبر خود را بعنوان شاهد همراه بیاورند.

5- اگر متعاملین بیسواد و یا کم سواد هستند خواسته شود که بستگان و نزدیکان باسواد خود را بعنوان شاهد همراه بیاورند و حتماً متعاملین و شهود ایشان را از مفاد و شرایط قرارداد بطور کامل مطلع فرمائید.

6- هویت کامل متعاملین و اسناد سجلی آنها را با اسناد مالکیت و مدارک ارائه شده تطبیق نمائید.

7- اگر (ولی) معامله می‌کند علاوه بر مدارک شناسایی (ولی)، می‌بایست اصل و کپی اوراق هویت محجور (صغیر، مجنون، سفیه) مطالبه و بررسی شود که صغیر در چه زمانی کبیر می‌گردد و آیا با زمان تنظیم سند تداخلی دارد یا خیر؟ درصورت وجود تداخل به این معنی که در زمان تنظیم قرارداد عادی، مالک صغیر بوده و در تاریخ تنظیم سند رسمی مالک کبیر گردد، در خصوص نحوه پرداخت دقت لازم معمول گردیده و پس از بلوغ رشد، ثمن معامله می‌بایست به مالک پرداخت شود و پرداخت به غیر او، رافع مسئولیت خریدار نخواهد بود.

8- اگر قیم معامله می‌کند اصل قیمنامه و کپی آن مطالبه و بررسی گردد قیم به تنهایی حق معامله دارد و یا اینکه قیم دیگری وجود داشته و یا قیم دارای ناظر اعم از اطلاعی و استصوابی بوده که در این صورت می‌بایست حسب مورد با حضور همه آنان قرارداد تنظیم شود. بطور کلی در اینگونه معاملات بایستی نهایت دقت اعمال شود، توجه دارند قیم نمی‌تواند با مولیعلیه خود طرف معامله شود و معاملات املاک اشخاص محجور نیازمند مجوز اداره سرپرستی (مقام قضایی) بوده و هرگونه معامله بدون کسب مجوز و یا تصویب و تایید ایشان فاقد اعتبار قانونی می‌باشد.

9- اگر وکیل معامله می‌کند اصل وکپی وکالتنامه مطالبه و اگر وکالت تفویضی است سلسله وکالتنامه‌های قبلی مطالبه و حتیالمقدور تمامی مبایعهنامه‌های تنظیمی فیمابین متعاملین قبلی اخذ و بررسی شود که آیا فروشنده اساساً حق واگذاری مورد معامله را دارد یا خیر؟آیا وکالتنامه به اعتبار خود باقی است یاخیر؟ توجه دارند از معاملات با وکالت می‌بایست پرهیز نمود و هر چقدر سلسله وکالتنامه‌ها زیادتر باشد احتمال بروز مشکلات بیشتر خواهد بود معالوصف ضروری است بررسی شود که آیا وکیل حق خرید و فروش یا اجاره با هرشخص و به هر مبلغ را دارد یا خیر؟ آیا وکیل حق اخذ ثمن و اجارهبها رادارد یا خیر؟ آیا وکالت بلاعزل است یا خیر؟ آیا وکیل حق فسخ و اقاله معامله را دارد یا خیر؟ آیا وکیل حق توکیل به غیر را دارد یا خیر؟ آیا وکیل حق اسقاط کافه خیارات را دارد یا خیر ؟ و…

10- اگر وصی معامله می‌کند وصیت نامه حتماً می‌بایست رسمی باشد. و در صورتی که وصیتنامه عادی باشد می‌بایست توسط دادگاه صالحه تنفیذ شده و یا تمامی وراث موافقت خود را بر آن اعلام و تصریح نمایند. درصورت اخیر، جهت تنظیم قرارداد مشاوره با اهل خبره و وکلای دادگستری ضروری است.

11- اگر فروشنده یا فروشندگان وراث مالک رسمی ملک مورد معامله می‌باشند، مطالبه گواهی انحصار وراثت جهت احراز سمت و نیز تعیین قدرالسهم مالکیت هریک از ایشان ضروری است. توجه دارند انتقال رسمی ملک موروثی در دفاتر اسناد رسمی مستلزم ارائه گواهی انحصار وراثت و گواهی نامه واریز مالیات بر ارث می‌باشد.

بخش سوم ـآژانس مسکن درخصوص مورد معامله بررسی نماید

1- بررسی شود که مورد معامله سند رسمی مالکیت دارد یا خیر؟ برفرض که پاسخ مثبت باشد:

2- بررسی شود که حسب ظاهر سند مالکیت اصالت دارد یا خیر؟ دقت شود که سند فاقد قلم خوردگی باشد و توجه دارند در صورت هرگونه قلم خوردگی می‌بایست مراتب در صفحه توضیحات سند مالکیت قید و مهر و امضاء گردیده باشد.

3- جهت جلوگیری از بروز هرگونه اشتباه، سند مالکیت با بنچاق بررسی و تطبیق گردد.

4- موقعیت جغرافیایی مورد معامله با سند مالکیت بررسی و تطبیق گردد.

5- بررسی گردد که ملک در طرح‌های آموزشی، فضای سبز، طرح توسعه معابر و میادین و… قرار نداشته باشد و در این صورت و در حالتی که خریدار با علم به این طرح‌ها معامله می‌نماید حتماً مراتب در قرارداد تصریح گردد.

6- پایان کار ساختمان مطالعه و بررسی شود که در چه سالی صادر گردیده و آیا مورد معامله مطابق پروانه احداث گردیده یا خیر؟ در صورتی که مورد معامله فاقد پایان کار باشد و طرفین بر این اساس حاضر به معامله باشند مراتب در قرارداد تصریح گردیده و معلوم نمایند مسئولیت اخذ پایان کار و پرداخت جرائم احتمالی بر عهده چه کسی می‌باشد.

7- دقت شود که ملک در رهن نبوده و یا در توقیف نباشد. توصیه می‌شود از تنظیم معاملات املاکی که توقیف می‌باشند خودداری نموده و انجام معامله را منوط به رفع توقیف و فک رهن نمائید.

8- خصوصاً در معاملات آپارتما نها صورت مجلس تفکیکی اخذ و با سند مالکیت و بنچاق تطبیق گردد.

9- بررسی شود که آیا پارکینگ و انباری به درستی در سند مالکیت و بنچاق قید گردیده و با صورت مجلس تفکیکی انطباق دارد یا خیر؟

10- بررسی شود که آیا در سند مالکیت حق ارتفاقی برای ملک مجاور در نظر گرفته شده یاخیر؟

11- بررسی شود که ملک مشاعی است یا خیر؟ و در میزان مالکیت فروشنده دقت خاصی اعمال گردد.

12- در صورت مشاعی بودن آیا مورد معامله شرایط اعمال حق شفعه را دارد یا خیر ؟ و در صورت مثبت بودن پاسخ مراتب را به اطلاع خریدار رسانیده و خواسته شود که شریک دیگر صراحتاً حق شفعه خود را ساقط نماید یا در صورت تمایل طرفین و ضمن مشاوره با یک وکیل دعاوی یا فرد مطلع دیگر معامله را در قالب عقد دیگری منعقد نمائید.

13- به خریدار تفهیم گردد که در املاک مشاعی قبض مورد معامله منوط به اذن سایر شرکاء است و بررسی شود که در معامله حاضر سایر شرکاء حاضر به اجازه قبض مورد معامله می‌باشند یاخیر؟ و در هر حال مراتب مسئولیت طرفین قرارداد در آن تصریح گردد به نظر می‌رسد در جایی که تصرفات مفروزی ولیکن مالکیت مشاعی است، تصرف دادن قسمت مفروزی به خریدار منوط به اجازه سایر شرکاء نمی‌باشد.

14- وضعیت فعلی مورد معامله بررسی شود که آیا اساساً تخلیه است یا متصرف دارد ؟ و اگر متصرف دارد آیا متصرف آن فروشنده است یا ثالث؟ و اگر ثالث است آیا مستاجر است یا غیر آن از قبیل سرایدار، منتفع و… و در هر حال بایستی مراتب در قرارداد تصریح و چگونگی و زمان تسلیم مورد معامله معلوم گردد.

15- درصورتیکه مورد معامله در اجاره دیگری است اصل اجاره نامه از فروشنده مطالبه و ضمن ملاحظه شرایط اجارهنامه بررسی نمایند که تاریخ انقضاء اجاره چه زمانی می‌باشد و آیا مستاجر وجهی از بابت قرضالحسنه در اختیار موجر دارد یا خیر؟ و ضمانت اجرای تخلیه چیست و…

16- قبض تلفن اخذ و بررسی شود که آیا فروشنده مالک خط تلفن می‌باشد یا خیر؟

17- بررسی شود که آیا فروشنده بابت انشعابات آب، فاضلاب، برق و گاز بدهکاری دارد یاخیر؟

18- در معاملات بزرگ به خریدار توصیه شود که با مراجعه به ثبت، شهرداری و… صحت ادعاهای فروشنده را بررسی کند.

19- مدارک مورد نیاز برای تنظیم قراردادها، سند مالکیت، استعلام ثبتی و مفاصاحساب شهرداری و دارایی، گواهی حصر وراثت فروشندگان در صورت فوت مورث و گواهی واریز مالیات بر ارث و نیز گواهی پرداخت و تسویه حساب شارژ آپارتمان در مجتمع‌های مسکونی به علاوه کارت پایان خدمت یا معافیت در خصوص افراد ذکور طرف معامله است.